미국 주택 시장에서 판매량이 줄어드는 가운데도 가격 상승세가 이어지고 있습니다. 이는 공급 부족과 모기지 금리 인상으로 인한 주택 보유자들의 매도 심리 약화가 맞물리면서 나타나는 현상입니다.
6월 미국 중고주택 판매 둔화, 가격은 사상 최고
미국의 중고주택 판매가 6월에 둔화 추세를 보였습니다. 전월 대비 2.4% 감소하여 계절조정 연율 기준 409만 호에 그쳤다고 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표했습니다. 다만 전년 동월 대비로는 2.8% 증가한 수치입니다. 경제 전문가들이 예상했던 421만 호 수준에는 미치지 못했습니다.
2023년 이후 주택 판매는 대체로 연 400만 호 수준에서 맴돌고 있습니다. 이는 역사적 평균인 520만 호보다 훨씬 낮은 수준입니다. 미국-이란 전쟁 이후 모기지 금리가 상승 추세를 보이면서 구매 의욕이 꺾이고 있는 상황입니다. 유가 급등으로 인한 인플레이션 우려가 장기 채권 수익률을 끌어올렸고, 이것이 모기지 금리 인상으로 이어졌습니다.
흥미롭게도 판매 부진에도 불구하고 주택 가격은 계속 상승했습니다. 미국의 중간 판매가는 전년 동월 대비 1.8% 올라 44만 600달러로 1999년 이후 사상 최고를 기록했습니다. 주택 가격은 36개월 연속으로 전년 동월 대비 상승세를 유지하고 있습니다.
첫 주택 구매자 비중 감소, 주택 공급 부족이 핵심 과제
첫 주택 구매자의 비중이 지속적으로 낮아지고 있습니다. 6월 주택 구매의 33%가 첫 구매자였으며, 이는 5월의 35%에서 하락했고 전년 동월 30%보다는 높은 수치입니다. 역사적으로 첫 구매자는 주택 판매의 40% 정도를 차지해왔습니다. 이러한 감소 추세는 주택 구매 진입 장벽이 높아지고 있음을 시사합니다.
NAR의 최고 경제학자인 로렌스 윤은 주택 공급 부족이 핵심 문제라고 지적했습니다. 그는 “주택 소유를 원하는 사람들에게 주택 가격 부담은 의심의 여지 없이 큰 도전 과제이며, 이것이 공급 증대가 필요한 이유”라고 말했습니다. 미국 주택 시장은 2022년 모기지 금리가 팬데믹 시대의 저금리에서 오르기 시작하면서 침체에 빠졌습니다. 지난해 중고주택 판매는 거의 변화 없이 30년 만의 저점에 머물렀습니다.
올해 상반기 기준으로 중고주택 판매는 전년 동기 대비 0.7%만 증가했습니다. 수년간의 급격한 주택 가격 상승, 특히 팬데믹 시대 저금리가 구매 광풍을 불러일으킨 2020년대 초반의 가격 급등은 많은 예비 구매자들을 시장에서 배제했습니다. 전국적인 주택 공급 부족, 특히 수년간의 저조한 신규 주택 건설이 다년간의 판매 부진 속에서도 주택 가격을 지탱하고 있습니다.
지역별 가격 편차 심화, 인벤토리 여전히 부족
지난달 구매된 주택 대부분은 4월과 5월에 계약이 체결되었을 가능성이 높습니다. 당시 30년 모기지의 평균 금리는 6.23%에서 6.53% 사이였으며, 이는 8월 말 이후 최고 수준이었습니다. 현재 모기지 금리로 구매할 수 있거나 현금 결제가 가능한 구매자들은 많은 시장에서 구매자 친화적인 추세를 경험할 수 있습니다.
6월 중간 리스팅 가격은 전년 동월 대비 2.5% 하락했으며, 이는 2017년 이후 가장 큰 낙폭입니다. 그러나 지역별 가격 동향은 매우 다양합니다. 2022년 44만 9천 달러에서 정점을 찍은 이후 서부 지역의 리스팅 가격은 7.3% 하락했고, 남부는 3.5% 내려갔습니다. 반면 중서부는 10% 올랐고 북동부는 12.6% 상승했습니다.
주택 구매자들이 전년 동기 대비 더 많은 선택지를 갖게 되었지만, 인벤토리 수준은 여전히 역사적 평균 이하입니다. 지난달 말 미판매 주택은 156만 호였으며, 전월 대비 0.6% 감소했고 전년 동월 대비 1.3% 증가했습니다. 이는 팬데믹 이전 전형적인 수준인 약 200만 호에 훨씬 못 미칩니다. 현재 판매 속도 기준으로 월말 인벤토리는 4.6개월 공급량에 해당합니다. 전통적으로 5~6개월 공급량이 구매자와 판매자 간의 균형 잡힌 시장으로 간주됩니다.
주택 시장 회복을 위한 실질적 조언
현재의 높은 모기지 금리 환경에서 주택 구매를 고려 중이라면 몇 가지 전략을 검토해볼 수 있습니다. 첫째, 지역별 가격 동향을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 서부와 남부에서는 가격이 하락하고 있으므로 상대적으로 좋은 기회가 있을 수 있습니다. 둘째, 현금 결제나 높은 선금이 가능하다면 협상력을 활용할 수 있습니다.
셋째, 모기지 금리 추이를 지속적으로 모니터링하는 것이 도움이 됩니다. 금리가 현재 수준보다 낮아질 가능성이 있으므로, 시장 상황을 주시하면서 구매 시점을 결정하는 것이 좋습니다. 넷째, 첫 주택 구매자라면 정부 지원 프로그램이나 대출 상품을 충분히 검토해야 합니다. 다섯째, 부동산 중개인과의 상담을 통해 지역 시장의 특성과 협상 가능성을 파악하는 것이 현명합니다.
마지막으로 주택 구매 예산을 현실적으로 설정하고, 장기적 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 현재는 구매자에게 도전적인 환경이지만, 지역과 타이밍에 따라 기회는 존재합니다. 전문가의 조언을 구하고 충분한 정보 수집을 통해 신중한 결정을 내리는 것을 권장합니다.
주택 시장 회복에 필요한 것은?
Q1. 현재 주택 시장이 정상화되려면 어떤 조건이 필요한가요?
A1. NAR의 로렌스 윤 최고 경제학자는 주택 인벤토리가 30~40% 증가해야 한다고 강조했습니다. 현재 인벤토리는 여전히 상대적으로 타이트한 상태이며, 이것이 가격 상승을 지탱하는 주요 요인입니다. 신규 주택 건설의 확대와 기존 주택 소유자들의 판매 의욕 증진이 필수적입니다.
Q2. 모기지 금리가 현재 수준에서 내려갈 가능성은 있나요?
A2. 현재 모기지 금리는 1년 전보다 낮은 수준이지만, 유가와 인플레이션 우려가 계속되는 한 금리 인하를 기대하기는 어렵습니다. 다만 경제 상황이 안정화되면 금리 인하 가능성도 있습니다. 구매자들은 금리 추이를 지속적으로 모니터링하면서 구매 시점을 결정하는 것이 현명합니다.
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